NEWSLETTER #5

NEWSLETTER#4

GROUPE DE TRAVAIL HARMONISATION DES PROCEDURES #1

Le groupe de travail sur l'harmonisation des procédures a finalisé les fiches d'instructions pour les DP / CU / PC et PA.

Cette première version sera imprimée en version test. A utiliser et à tester dès à présent avant les impressions définitives !

TABLEAU DES ATTESTATIONS A JOINDRE AUX PC

FOIRE AUX QUESTION#6

→ 04/07/2017 –Les refus sont-ils communicables ?

Les documents détenus par l’administration relatifs aux autorisations individuelles d’urbanisme sont par nature communicables à toute personne qui en fait la demande sur le fondement de l’article 2 de la loi du 17 juillet 1978 et, lorsque l’autorisation ou le refus résulte d’une décision expresse du maire agissant au nom de la commune, sur le fondement de l’article L. 2121-26 du code général des collectivités territoriales (L. 5211-46 lorsque la décision est prise par le président d’un établissement public de coopération intercommunale). A lire ici : http://www.cada.fr/urbanisme,6227.html

P.S. : (précision suite à la réunion du 11/09) En revanche il n’y aurait pas d’obligation formelle d’affichage (voir formulation de l’article R.424-15 du code), ne s’agissant pas d’un acte créateur de droit ni d’un acte réglementaire.

→ 17/08/2017 – Permis de construire valant permis de démolir en site inscrit – Avis de l’ABF ?

Le Conseil d’Etat (CE, 16 mars 2015, n°380498) a précisé qu’en cas de demande de permis de construire valant également démolir en site inscrit , l’avis de l’ABF doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée, même s’il ne le mentionne pas expressément dans son avis.

 

→ 17/08/2017 – Déclaration préalable et permis de démolir en site inscrit                                 

Depuis l’édition des nouveaux imprimés de déclaration préalable, il n’est plus possible d’indiquer que le projet comprend des démolitions (suppression du cadre 6). Ceci pour mettre fin à une ambiguïté : la déclaration préalable ne peut pas valoir autorisation de démolir (pas les mêmes délais).

Donc si un projet déposé en DP implique la démolition de construction, il serait d’autant plus utile de rappeler au demandeur l’obligation de déposer un permis de démolir en parallèle (soit dans un incomplet soit en observation post-signature).

Projet de formule-type :

 

INFORMATION IMPORTANTE

La présente décision ne vaut pas autorisation de démolir. Conformément à l'article R 421-8 du Code de l'Urbanisme, "doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour effet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans un site inscrit".

En site inscrit : Le permis de démolir requiert un avis conforme de l'architecte des bâtiments de France. En l'absence de réponse dans un délai de deux mois, cet  avis est réputé défavorable.

 

→  18/08/2017 – Qui établit l’attestation thermique de fin de chantier ?

Quelle que soit la mission confiée à l’architecte du projet, celui-ci peut légalement établir lui-même l’attestation de fin de chantier. Un architecte totalement étranger au projet peut également s’en charger. Attention, le cas échéant, à modifier certaines de nos clauses dans nos arrêtés.

→  18/08/2017 – quelle délai de retrait pour les certificats urbanisme ?

La commune ne peut retirer un acte que dans le délai du retrait. La demande de retrait formulée par déféré préfectoral (contrôle de légalité) n’a pas pour effet de suspendre ce délai.

Le délai de retrait est plus long que pour les permis de construire puisqu’il est de quatre mois (CE Ass. 26/10/201, Ternon, n° 197018). La commune ne peut donc faire droit à la demande du préfet que lorsque la demande lui est adressée dans ce délai (CE Avis 27/06/2007, n° 300143).

Un retrait de certificat d’urbanisme n’est possible qu’après le respect de la procédure contradictoire.

→  8/07/2017 – Contestation de travaux après DAACT et PC MODIFICATIF :

* Même si les travaux sont achevés et que la DAACT a été déposée en Mairie, il est toujours possible de déposer un modificatif, dès lors que la conformité n’a pas été actée. (CAA NANCY du 21/01/2011 – M. A… rec N°09NC01896). Des travaux ne peuvent être considérés comme achevés que dans la mesure où ils respectent l’autorisation accordée.

 P.S. : (précision suite à la réunion du 11/09) Sous réserve que les travaux ne soient pas achevés depuis plus d’un an ou qu’un certificat de conformité n’ait pas été délivré.

 

* Même si les travaux sont achevés, le juge, qui constate que le permis attaqué est atteint d’un vice régularisable par un permis modificatif, peut surseoir à statuer en fixant un délai pour sa régularisation sur le fondement de l’article L 600-5-1 du Code de l’urbanisme. (CE – 22/02/2017 – N° 392998).

 

→  23/08/2017 – Recours à l’architecte sans création de surface

Le recours à l’architecte est obligatoire pour tout projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire dont la surface de plancher dépasse 150m² (exception de locaux agricoles). La dispense de recours obligatoire à l'architecte prévue par l'article L. 431-3 du code de l'urbanisme doit, comme toutes les dérogations, s'interpréter de façon restrictive. Ainsi lorsque la modification porte sur un bâtiment dont la surface de plancher est supérieure au seuil de 150m², le recours à l'architecte est obligatoire :

- quelle que soit la surface de l'extension projetée

- quelle que soit la nature des travaux justifiant le dépôt d'un permis de construire ( Changement de destination avec modification de l'aspect extérieur)

[Question écrite assemblée nationale N° 52813 publiée au J.O. le 09/08/2005].

P.S. : (précision suite à la réunion du 11/09) Pour le cas spécifique des extensions constitutives d’emprise au sol mais non constitutives de surface de plancher la nouvelle rédaction ambigüe de l’article R.431-2 du code de l’urbanisme issue de la loi de 2016 a fait l’objet d’une demande de précision au ministère.

 

→  24/08/2017 – délai de péremption du permis de construire - Possibilité d’un délai supérieur à 3 ans.

Le délai de péremption du permis de construire est en principe de 3 ans. Mais il existe plusieurs hypothèses dans lesquelles ce délai ne cours pas immédiatement après la date de notification au demandeur. Ainsi par exemple, quand les travaux sont subordonnés à l’obtention d’une autorisation environnementale (loi sur l’eau par exemple), le délai de trois ans ne court qu’à compter de la date d’autorisation de cette autorisation environnementale (CE – 10/02/2017 SARL immoconseil)

→  24/08/2017 – caducité du permis de construire. Possibilité d’une interruption supérieure à 1 an.

Le permis de construire est  périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an. Mais ce  délai de 1 an commence à être décompté qu’après l’expiration du délai légal de 3 ans de péremption.  (CE – 10/05/2017 SCI LA BRUYERE)

- Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux -

UN AUTRE GUIDE SUR L'EVALUATION ENVIRONNEMENTALE !

Un nouveau guide a été diffusé par le ministère. A l'attention des porteurs de projets, bureaux d’étude…sur les principales nouveautés introduites par la réforme. Il contient principalement des explications sur la nouvelle approche par "projet" qui remplace l'ancienne approche par "procédure".

Sommaire :

• Partie 1 : Les principales modifications apportées par la réforme du 3 août 2016
• Partie 2 : Fiches thématiques :
  • Fiche n°1 : La notion de « projet » dans l’ordonnance du 3 août 2016
  • Fiche n°2 : Évaluation environnementale et autorisation des projets
  • Fiche n°3 : Actualisation et modification du projet
• Annexe : Tableau comparatif du contenu de l’étude d’impact avant et après l’entrée en vigueur de la réforme (article R. 122-5 du code de l’environnement)

ETUDE D'IMPACT : UN GUIDE SUR LA REFORME

La réforme d'AOUT 2016 a donné lieu à une modification importante de la nomenclature sur les études d'impact systématique ou au cas par cas. Un guide de lecture a été édité par le ministère. Le guide commente et analyse le régime applicable pour chaque grande catégorie de projets soumis à étude d'impact : installations spécifiques (ICPE, INB, INBS, stockages de déchets radioactifs), infrastructures de transport, milieux aquatiques, littoraux et maritimes, forages et mines, énergie, travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains.

NEWSLETTER #3

QUESTION-REPONSE SUR LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Une rubrique question/réponse existe sur le site cohésion des territoires. Elle s'adresse en priorités aux particuliers mais les réponses intéressent également les services instructeurs et agents d'accueil des services urbanisme.
Elle n'est malheureusement pas mise à jour régulièrement... Attention donc car certaines réponses ne sont plus d'actualités.

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SEUIL DES PROJETS AGRICOLES

NEWSLETTER #2

FOIRE AUX QUESTIONS #4

→ 09/03/2017 –Quelles prescriptions assortir à l’arrêté ?

– La jurisprudence est très abondante sur thème :

- Une prescription doit nécessairement en préciser le contenu à la date de l’arrêté (art.L.421-6 du C.U. « l’administration doit prendre parti sur l’ensemble du dossier). Il n’est pas possible de renvoyer à une autorisation ou un avis ultérieur non connu à la date de décision (CAA de Marseille 18/02/1999).

- La prescription doit porter sur un point précis et limité et ne saurait rendre nécessaire la présentation de nouveaux plans du projet (C.E. 27/07/1979)

-  Il est nécessaire que la prescription soit réalisable matériellement (CE 14/12/1992). Une prescription dont la réalisation serait impossible peut rendre illégal l’arrêté (CE 16/10/2015).

- La prescription doit avoir un fondement légal et répondre à une préoccupation d’urbanisme.

- La prescription doit avoir un contenu technique et ne peut pas se contenter d’un simple renvoi aux normes opposables au projet. (CAA Lyon 30/06/2007)

A l’inverse est illégal le refus de permis de construire si la conformité du projet peut être assurée par l’édiction d’une simple prescription.

 

→  20/03/2017 - Caractère exécutoire du permis de construire tacite

En cas de permis tacite (ou de non-opposition à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration), l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. Ce certificat indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son délégué en vue de l'exercice du contrôle de légalité C. urb., art. R*. 424-13, mod. par D. n° 2012-274, 28 févr. 2012, art. 3, 22°. Le fait que l'autorité compétente refuse de délivrer une attestation de permis tacite n'est pas susceptible de rouvrir le délai de recours contentieux à l'encontre de la décision ( CE, 27 juill. 1990, n° 98665).

Publicité du permis tacite L'affichage du permis tacite s'effectue dans les mêmes conditions que pour le permis résultant d'une décision expresse ( C. urb., art. R*. 424-15).

Modalités du contrôle de légalité pour les autorisations tacites  Contrairement aux décisions expresses, le permis tacite est exécutoire à compter de la date à laquelle il est acquis ( C. urb., art. L. 424-8). Si la transmission en préfecture n'est pas une condition de son caractère exécutoire, le permis tacite reste soumis à l'exercice du contrôle de légalité par le représentant de l'État, lequel peut déférer au tribunal administratif les actes qu'il estime illégaux dans les deux mois suivant leur transmission ( CGCT, art. L. 2131-2 CE, 23 oct. 2013, n° 344454). L'autorisation tacite relève à ce titre de l'obligation de transmission en préfecture.

Obligation de transmission au préfet

Une commune est réputée avoir satisfait à l'obligation de transmission au titre du contrôle de légalité si elle a transmis au préfet l'entier dossier de demande, en application de l'article R*. 423-7 du code de l'urbanisme.

Le délai du déféré court alors de la date à laquelle le permis est acquis ou, dans l'hypothèse où la commune ne satisfait à l'obligation de transmission que postérieurement à cette date, à compter de la date de cette transmission.CE,17 déc.2014,n°373681

Cette transmission, associée à la connaissance par le préfet du délai d'instruction lui permet de déterminer le point de départ du délai dont il dispose pour déférer au juge.

- Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux -

NEWSLETTER #1

FOIRE AUX QUESTIONS #3

→ 12/01/2017 – Stationnement  à usage commercial

Extrait de la circulaire du 03/02/2012 : « Les surfaces dédiées aux stationnements des véhicules ne sont pas constitutives de surface de plancher même si elles sont destinées à être vendue ou louer.

En revanche, constituent de la surface de plancher toutes les surfaces non exclusivement destinées au stationnement de véhicules tels que par exemple :

              - les lieux d’expositions des véhicules,

- les surfaces destinées à entreposer des véhicules (neufs ou d’occasion) en attente de location, vente ou livraison,

                - les surfaces liées à la réparation ou pour entreposer les véhicules à réparer »

→ 13 /01/2017 -  Dérogation ITE

Les décrets de mise en application de la « dérogation ITE » définissent les conditions dans lesquelles des dérogations au règlement des PLU peuvent être accordées pour permettre la mise en œuvre d’une isolation extérieure. La question peut donc se poser de savoir s’il est possible de déroger aux règles du POS. A priori, la réponse est positive : les possibilités de dérogation doivent pouvoir être étendu au POS (voir l’article L.123-5-2 du code de l’urbanisme)

→ 17 /01/2017 -  Antenne de téléphonie mobile en zone N

Certains PLU interdisent par principe la construction « d’éoliennes et d’antennes sur supports »

Mais bien souvent, sont autorisées sous réserve :

1  - celles qui sont  «strictement liées et nécessaires au fonctionnement des réseaux d’utilité publique» (des locaux techniques non directement liés et dissociables de l’installation principale seraient interdits)

2 – et sous réserve « de bonne insertion dans le site »,

Par un arrêt du 3/02/2012 la CAA de Nantes a jugé que les antennes relais de téléphonie mobile constituent des équipements publics d’intérêt général. Par conséquent, l'installation d'une antenne pourrait être autorisée sous réserve d'une bonne insertion dans le site.

- Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux -

NOUVEAU SEUIL DU RECOURS A L'ARCHITECTE AU 1er MARS 2017

Application du RNU au 1er MARS 2017

Les POS non transformés en PLU deviennent caduques à partir du 27 mars 2017.

A compter de cette date, les règles d’urbanisme applicables seront donc les règles du RNU jusqu’à l’approbation du futur PLU.

L’autorité compétente reste le Maire de la commune et les conventions d’instruction avec Lorient Agglomération restent en vigueur.

Mais à compter de cette date l’avis du Préfet sera obligatoire.

Par conséquent, il convient de transmettre dès à présent à la DDTM, une copie des dossiers (PC, PA, DP)* en cours d’instruction pour lesquels une décision ne pourra pas être rendue avant le 27/03.

*Les demandes de certificats d’urbanisme ne sont pas à transmettre.

FOIRE AUX QUESTIONS #2

→ 08/12/2016 – Adaptation mineure

Le principe selon lequel le demandeur doit présenter dans sa notice de permis de construire les motifs d’une adaptation mineure ont apparemment été écarté par un changement récent de jurisprudence :

Arrêt du C.E. rendu le 11 février 2015 : « 3. Considérant qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicables, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l'exige ; que le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation, devant le juge de l'excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu'il n'a pas fait état, dans sa demande à l'autorité administrative, de l'exigence de telles adaptations ; »

Toutefois le demandeur d’un permis de construire a certainement intérêt à demander, dans bien des cas, à bénéficier d’une adaptation mineure du PLU, dès sa demande de permis de construire ou d’aménager.

→ 7/12/2016 - projet de division en DP : transmission à l’ABF ?

OUI. Conformément à l'article L.422-4 du Code de l’urbanisme, « L’autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis ou sur les déclarations préalables recueille l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes, notamment dans les cas prévus au chapitre V du titre II du présent livre. »

→ 7/12/2016 - Périmètre de lotissement en DP : zone non constructible ?

Comme pour toute demande d'autorisation d'occupation des sols, il y a lieu, lors de l'instruction, de vérifier que la destination de l'opération soit conforme à la vocation de la zone. Ainsi, les périmètres des lotissements (en DP ou en PA) doivent être situés dans un  zonage conforme à la destination du lotissement.

→ 8/12/2016 - Loi BARNIER

L'article L.111-1-4 du code de l'urbanisme (dit "loi barnier") institue un principe de non-constructibilité à l'intérieur d'une bande de 100m (ou de 75m) de part et d'autres des voies expresse ou des routes classées à grande circulation, en dehors des espaces déjà urbanisés. Cette interdiction concerne aussi tous aménagements nouveaux (parking, bassin de rétention, etc.). Les dispositions de cet article priment sur un le règlement de PLU ne le respecterait pas.

→ 9/12/2016 – RETRAIT DE PERMIS DE CONSTRUIRE

A la suite d’une décision de retrait prise à son initiative, le Maire de la commune reste saisi de la demande initiale. Dès lors, bien que le pétitionnaire n’ait pas confirmé sa demande, il y a lieu de procéder à la délivrance d'un nouvel arrêté (CE 25/06/1982).

- Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux -

FOIRE AUX QUESTIONS #1

→ 14/11/2016 - Le COS est-il maintenu dans les POS ?

OUI : L’article L. 123-1-5 modifié par la loi ALUR ne portant que sur le contenu des PLU, la suppression du COS n’est pas applicable aux POS.

→ 14/11/2016 - Qu’est-ce qu’un PLU « modernisé » pour l’application du changement des destinations et sous destination ?

Les nouvelles destinations et sous-destinations s’appliqueront aux PLU dont l’élaboration ou la révision a été prescrite après le 01/01/2016.

→ 14/11/2016 - Prorogation des délais : combien de temps pour répondre ?, peut-on rejeter une demande de prorogation quand elle est déposée prématurément ?

Le délai de réponse est de 2 mois. Passé ce délai la demande de prorogation est réputée acceptée (article R.424-23 du code de l’urbanisme).

Sous réserve d’une décision de justice, l’administration ne peut refuser une demande de prorogation si elle est présentée deux mois avant l’expiration du permis de construire dès lors que les règles d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas évoluées de manière défavorable à son égard (article R.424-21 du code de l’urbanisme).

→ 14/11/2016 - Loi sur l’eau : modèle de prescription :

« Conformément aux dispositions de l’article L425-14, Lorsque le projet porte sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à autorisation ou à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l'environnement, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre :

a) Avant la délivrance de l'autorisation mentionnée au I de l'article L. 214-3 du code de l'environnement ;
b) Avant la décision d'acceptation, pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration au titre du II du même article. »

→ 14/11/2016 - Les diamètres imposés par la DEA peuvent-ils être intégrés en prescription dans l’arrêté de P.A. ?

OUI : Les dispositions des articles 4 des règlements de PLU/POS précisent que les constructions ou aménagements nouveaux doivent évacuer les eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement. Des caractéristiques techniques peuvent donc être imposées aux ouvrages d’assainissement. La légalité de la prescription repose sur l’article L. 111-2 du C.U.

→ 14/11/2016 - Photovoltaïques et loi littoral : interdiction si non continuité avec villages/agglomération ?

Les centrales photovoltaïques sont considérées comme de l’urbanisation par la jurisprudence (ex. T.A. MONTPELLEIR 24/02/2011, CAA BORDEAUX 4/04/2013). Elles doivent respecter le principe de continuité avec les zones bâties existantes. Une circulaire du 18/12/2009 précise que la priorité doit être donnée à l’intégration du photovoltaïque aux bâtiments (toiture).

- Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux -